Счета эскроу: как работает новая система покупки жилья

Опубликованно 29.07.2019 07:50

В 2018 году значительных реформ в строительной отрасли России начался с 2004 года — летом 2019-го дерева смене товарищи долевого строительства на финансирование проекта с использованием счетов эскроу строителей. Совершенствование механизмов финансирования жилья должна безопасность и надежность вложений граждан в строительство жилья, сделав невозможным появление новых обманутых дольщиков.

Как работает новый механизм и как люди смогут использовать его — рассказать в короткой карты.

Счета эскроу Что нового для покупателей квартир в новостройках

С 1. Июля 2018 деньги за купленные квартиры в новостройках уже не напрямую к застройщикам будут переданы, и будут. на специальных эскроу-счетах в банках, так называемые эскроу-агентов Новый механизм расчетов построена так, что деньги за купленную квартиру вносятся на счет после регистрации договора участия в долевом строительстве и осаждаются (заморожены) на нем до момента регистрации права собственности на первую квартиру в астроном доме. В случае возникновения проблем у застройщика с завершением строительства дома покупатель всегда может рассчитывать на возмещение затраченных средств. Новый вариант расчетов делает невозможное ситуации, когда акционер, заплатив застройщику остается полную стоимость квартиры, в случае замораживание и без денег и без квартиры.

Покупка Как можно получить ипотеку при использовании счетов

Ипотека с использованием эскроу счета также защитить интересы всех участников сделки. Покупатель может получить кредит, чем в том же банке, где застройщик получил финансирование проекта и в другом, религиозные более выгодные условия (и тогда эскроу-агента и кредиторов, различные кредитные организации) будут возникать. В том и в другом случае, заемщик же условия не сообщаются имеет эскроу-счета — комиссии за открытие и ведение счета, согласно требованиям закона 214-ФЗ,. Однако во втором случае заемщик будет платить, скорее всего, плата за перевод сумма ипотечного кредита в другой Банк.

Как правило, схема выдачи ипотеки проста: согласно требованиям закона 214-ФЗ, сумма авансового платежа заемщика зачисляются на счет эскроу участия в долевом строительстве только после регистрации договора, т. е. в тот момент, когда заемщик и кредитор уверен, что сделка состоялась. После выдачи кредита и зачисления всей суммы на эскроу-счете заемщика погасить начинается с ипотеки и ожидать окончания строительства дома. При желании заемщик может на данном этапе даже рефинансировать ваш кредит в другом банке, потому что во время строительства многоэтажного дома (в среднем полтора-два года) могут изменить условия кредитования на рынке к лучшему, но и влиять на деньги на счету смена кредитора ни в коей мере.

Финансирование откуда застройщик будет деньги на строительство дома

Банки дают проектное финансирование застройщиков для строительства жилых домов. Счета эскроу быть открыт в том же банке, который кредитует проект. Поэтому средства на Депозитный счет позволит найти источник дешевого финансирования по кредитам застройщиков и успешной продажи квартир на этапе строительства застройщики, уменьшить проценты.

Риски И если что-то пошло не так

Бывают ситуации, когда уже после регистрации сделки покупатель решил отказаться от приобретения оплаченной квартире и просит вернуть ему все деньги. В этом случае в соответствии с законом расторжение договора осуществляется участия в долевом строительстве, а средства с депозитного счета должны быть возвращены за вычетом задатка в Банк, который дал кредит. Предоплаты покупателю возвращена.

В случаях, когда расторжение сделки происходит по вине застройщика (например, неисполнение договора в рамках проектного финансирования, затягивание сроков строительства, о допустимых законом, банкротство застройщика), деньги со счета доверительного покупателю не возвращается. Ранее товарищи участники долевого строительства потеряли его основная ставка и остался еще должен банку за кредит. Теперь в случае возникновения проблем у застройщика, покупатель его основная ставка может вернуться, а Банк — сумма кредита. Если покупатель не воспользуется правом расторгнуть договор участия в долевом строительстве, и дождитесь результатов рассмотрения заявки принимает решение о назначении одного застройщика для достройки проблемного объекта, уплаченная сумма остается на счете эскроу до момента завершения работ.

Если банка как эскроу-агента, будет отозвана лицензия, застройщик и товарищи участники долевого строительства обязаны заключить договор эскроу-счета с другим уполномоченным банком. Государство и в этой части есть подушка безопасности для граждан — товарищи участники долевого строительства: ваши деньги на счетах застрахованы Трастового агентства страхования вкладов в размере до 10 млн.

Эксперты объясняют

«До 10 млн рублей депозитов подлежит резервного копирования»

Даниил Литвинов, заместитель председателя правления банка ДОМ.Российской Федерации:

— Использования механизма эскроу позволит минимизировать риски дольщиков при покупке квартир в строящихся домах. Раньше люди оказались наедине с вашей проблемой, если разработчики по каким-то причинам не закончили строительство, часто с действительным кредитом.

Сейчас на рынке механизм защиты дольщиков: застройщик оказывается не в состоянии, деньги покупателей жилья до момента сдачи дома в эксплуатацию, деньги покупателя будут на эскроу-специальный счет в банке. Учетная запись предоставляется бесплатно в объеме до 10 млн рублей страхования вкладов регулируются. Риски недостроя дом покупателю переданы на профессиональных участников рынка — девелоперов и банков. Это исключает проблему обманутых дольщиков.

«Банку невыгодно держать на балансе недостроенный объект»

Николай Алексеенко, генеральный директор рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК):

— Пуск-механизм приобретения строящегося жилья через эскроу-счета в первую очередь позволяет снять ситуацию, когда с одной стороны сделки на еще не построенный объект акционер (физическое лицо), а с другой стороны — разработчик (юридическое лицо) с рынка. Правовой и информационной асимметрии действовал: на практике рядовому гражданину невозможно оценить актуальны, надежность застройщика и в случае его банкротства покупатель должны были сотрудничать в любом случае, чтобы защитить свои интересы. В свою очередь, с внедрением проектного финансирования интересов всех акционеров банка, застройщика Credit защищает.

Есть все отношения на совершенно другой уровень. Во-первых, Банк профессиональной компетентности при оценке строителей и единый объект, что снижает уже достаточно серьезные риски. Во-вторых, если в деле о банкротстве застройщика судьба объекта зависит от банка: либо поиск и привлечение новых разработчиков или выплаты покупателю. В любом случае Банк будет невыгодно держать на балансе недостроенный объект, то он действительно имеет те же интересы, что и дольщики.

Категория: Недвижимость