Сергей Такой — на сотрудничество застройщиков люкс-брендов

Опубликованно 23.07.2019 04:30

— Давайте поговорим об экономике строительства. Сколько зарабатывают сегодня разработчики? Это прибыльный бизнес?

— Сколько зарабатывают сегодня разработчики? В различных проектах. В эконом-класса и бизнес-класса, маржа застройщиков направлена на 10-15%. В высоких сегментах — элиты развития, где стоимость квадратного метра превышает 600 тыс.. — более высокие процентные ставки внутренней нормы доходности (IRR.

Но интерес-это заработать в developer компании, не важно, важно смотреть не только экономические интересы, но также на стабильность денежных потоков. И просто здорово, что поток неустойчиво. В этом сегменте, в среднем, каждый проект-это гарантия сделки в месяц. И в динамике это может выглядеть так: за четыре месяца ни одной сделки, и пятый месяц — шесть-семь. В данный момент небольшие застройщики, сосредоточены на одном проекте, он может приходить серьезный кассовый разрыв, который может и не справиться. Таким образом, развития элитной недвижимости, вы можете сделать это, просто иметь в портфолио проектов в различных классов и сегментов. Или с дохода от аренды, скажем, коммерческого пространства, в этом случае, компания имеет возможность интегрирована в период закрытия денежных средств. Если заниматься только строительство элитного жилья, это, на мой взгляд, финансово сомнительно.

— Это финансово безопасно чувствуют себя в компании с дифференцированной по классам портфеля проектов? Почему вы в этом случае не начинаете строить экономику в Новой Москве и в подмосковье?

— Потому, что у нас и в Старой Москве достаточное количество сайтов и нынешних и будущих. Это наша специальность.

И если мы говорим о дифференциации портфеля, что-то KR properties широкий спектр предложений, начиная от технопарка Перерва, где цены начинаются от 80 тысяч рублей за 1 кв. м, и заканчивая проектом «Кузнецкий Мост, 12» со стоимостью одного квадратного метра на 1-1,2 млн рублей, и Есть промежуточные форматы, например, Studio#12 квартир. Арендный поток мы обучаем за счет районов «Daniela производство» и «Роза 1875». Таким образом, компания закрывает всех ценовых диапазонах и сегментах.

Описание вид на главный фасад кузнецкий мост 12 by Lalique (Фото: пресс-служба KR properties)

— Какие ниши в развитии ump самых стабильных предприятий? Что тенденция рынка сегодня?

— Относительно стабильным, я бы сказал, что строительство жилья бизнес-класса, видно, что запуск многих новых проектов, продажи идут, все хорошо.

Что касается тенденции, в течение трех-пяти лет, основное предложение квартир с отделкой. Да, во многих проектах на рынке, мы слышим нарекания покупателей на качество отделки, стилистику, предложения, посмотреть, что разработчики иногда трудно противостоять административному fit ожидания в больших объемах... но то, что это тенденция, бесспорно.

Другая тенденция, которая появилась полтора года, — создание жилых комплексов под управлением отелей. По крайней мере, три таких проекта вышел на рынке: Roza Rossa с Metropol Hotel, так что квартира мне комплексы под управлением Fairmont Hotel Mandarin Oriental.

Последние тенденции, которые только нашел, на рынке в будущем, проект в сотрудничестве с промоутерами бренда. Москва, разработчики сотрудничают с Ralph Lauren, Bulgari, месяц назад у нас на рынке клуб кузнецкий мост 12 by Lalique, где один из партнеров играет французская марка хрустальных изделий Лалика. Это то, что взаимодействие сегодня думают многие компании.

— И квартиры стали стабильными, тенденция на рынке элитной недвижимости?

— Все уже привыкли к квартире, как формат элитной недвижимости. Это сегмент для девелоперов, и для покупателей дорого жилья. Например, я живу в квартире, мне это очень нравится, и недостатков еще не нашел. Главное преимущество для меня, как арендатора — большая гибкость по нравиться (ванна, например, вы можете положить его где вы хотите, но не там, где это необходимо, например, в квартирах), вы можете установить камин в целом, реализовать все ваши мечты.

Оформление квартиры в кузнецкий мост 12 by Lalique (Фото: пресс-служба KR properties)

— Очень горячий вопрос последних года — реформы доля строительства. Вы готовы к продаж новых зданий на новые правила?

— Мы готовы. Как и другие разработчики, теперь общаемся с банками.

Мне кажется, реформу никто из застройщиков не был готов узаконить все развивается очень быстро. Сюрпризом стали поправки, регулирующие завершение проектов по старым правилам после 1 июля 2019 года. От KR properties все текущие проекты находятся в рамках утвержденных кабинетом критерии (30% строительной готовности, 10% продается В) мы будем строить по старым правилам. И новых проектов, которые планировали начать в этом году, решили отложить на следующий год, чтобы посмотреть, как будет развиваться рынок.

— Сколько проектов вы планировали снять, но отложил?

— Два проекта. Это сегмент элитной недвижимости.

— И, в целом, реформы влияние на деятельность застройщиков дорогого жилья?

— Конечно, реформа затронет и промоутеров, что это жилья, но не столь значительно повлиять на бизнес, таких как застройщиков массового рынка.

— Рассматривали ли вы другие программы финансирования его строительства, без использования банковских кредитов?

— Мы рассматриваем возможность финансирования строительства за свой счет в некоторых проектах. Это первый дом полностью построен, а затем продал. Окончательное решение на данный момент.

Однако, если такая схема, пройдут многие другие компании, мы придем к тому, что рынок новое предложение Москвы будет представлен небольших проектов точечного строительства. Крупные проекты на свои деньги, никто не будет в состоянии построить.

— Крупные проекты — это сколько?

— До 20 тыс. кв. м.

— Проекты показывают сегодня интерес девелоперов и покупателей?

— Для крупных девелоперов, наверное, это интересно, потому что работа кропотливая. Для предприятий, которые занимают место между крупных и средних предприятий, как наше, например, — показывают, - это всегда интересно.

— И свободно в рамках этих проектов остались?

— Земля в Москве еще много, да. Правда, они стали меньше в центре внимания на проекты в инфраструктуре.

— Один из ваших проектов — Roza Rossa построена на зубовском бульваре садового кольца. Как покупатели оценивают местоположение?

— Полтора года, мы продали 35%, как ожидается, в число. Я думаю, что покупатели оценили проект очень хорошо. С начала строительства, мы вышли на продажи малых инвестиций из партии, и теперь, когда уже началась монолитным работы, начал снимать с продажи лотов, для проживания семейных клиентов.

Зубовский бульвар, что место очень хорошее для проекта элитного жилья. Это Хамовники, центр бизнес-активность, которая является типичной для Мыла кольцо. Для кого-то покупателей это огромный плюс. Здесь прямой выезд на главные дороги и улицы — ситуация-инфраструктуры, включая бизнес-центр «Красная Роза».

Подписание соглашения между KR properties и Lalique (Фото: пресс-служба KR properties)

— Еще один проект, кузнецкий мост 12 by Lalique. Расскажите о сотрудничестве с французской маркой.

— Проект на Кузнецком Мосту был долгое время в разработке. И когда сформировался торговый и функциональный, мы начали думать над концепцией, над коммерциализации ее «заказать». Сначала хотели привлечь трех великих архитекторов и сделать здания в гостиничный комплекс, торговую галерею и квартир в различных стилях. Затем, у нас была идея попробовать реализовать проект в сотрудничестве с мировым брендом. Действительно, в мире есть примеры — марка дома или возведенные в сотрудничестве с Louis Vuitton, Armani или Крыльцо...

Решив сделать именно так, мы начали искать знаки сотрудничества, которые интересуют нас и которые заинтересованы в работе в Москве. Начали тестировать брендов у нашей целевой аудитории. С Lalique в нашей группе обсуждение было попадание на 99%) эта марка не вызывала только положительные эмоции, ведь в cristal Lalique — один из самых желанных подарков. Интерьер оформлен в стиле и под руководством этого бренда, хотели многие из наших клиентов.

Затем началась кропотливая работа над проектом. Надо сказать, что марки, чья история насчитывает более века, очень жесткие требования к проектам сотрудничества. Они смотрят на перспективу на сотни лет вперед, ожидают, как будет выглядеть здание с их товарным знаком на фасаде, 20, 50 лет и более. И здесь мы, как разработчики стали задавать вопросы: какие гарантии, что мы предоставим строительные технологии можем использовать, как будем управлять? В рамках этого сотрудничества, много нюансов.

— Какую пользу получают от этого сотрудничества?

— Прибыль для бренда — здание-его имя на фасаде одного из самых больших и динамичных городов мира. Для девелопера-это конкурентное преимущество. И для покупателей квартир — возможность жить в гармонии создал проект с интерьером известный бренд, это статус и качество жизни.

Категория: Недвижимость