Компания квадратные метры: как заработать деньги на аренде помещения для магазина или офиса

Опубликованно 15.03.2019 17:30

Если у вас есть определенная сумма денег, которую вы хотите инвестировать в недвижимость для сдачи в аренду, возможно, вы уже сталкивались с выбором объекта для покупки. Наиболее распространенным среди частных инвесторов способ заработка на аренду — покупку жилья. Но есть инвесторы, которые не будут связываться с квартирами и предпочитают инвестировать в небольшие коммерческие помещения — офис, магазин или салон красоты.

Каковы особенности инвестиций в коммерческую недвижимость, сколько стоит небольшая комната в Москве и по какой цене они могут пройти — мы спросили у экспертов.

Насколько это выгодно

Продам коммерческое помещение с арендным доходом более выгодно, чем покупать, говорят участники рынка. Арендные ставки на них выше, чем на квартиры, а срок окупаемости короче.

Директор ООО "НДВ-Девелопмент" Андрей Стригалев например, предлагается сравнить два номера: один с двумя комнатами площадью 50 кв. м на стадии котлована в жилом районе Москвы и офисное помещение той же площади по той же цене в небольшой бизнес-центр. Сдать в аренду квартиру после завершения строительства дом будет 35-40 тысяч рублей. предварительно на ремонт и покупку мебели уйдет около 1 млн рублей. затраты на покупку, ремонт и обстановку окупаются примерно за 17 лет, отметил эксперт. От сдачи в аренду аналогичного по площади и цене собственника офисные помещения будут получать от 80 до 85 тыс. рублей. в месяц (если арендная плата 20 тысяч рублей. 1 кв. м в год), а срок окупаемости составит семь-восемь лет, по оценкам Стригалев.

В помещениях торгового назначения, арендные ставки выше, а сроки окупаемости короче. Эксперты отмечают, что стрит-ритейле с точки зрения прибыльности на столичном рынке аренды занимает лидирующую позицию. "Средняя цифра по спальным районам достигает 10-12%, в центре — 8-10% со сроком окупаемости 10-12 лет, — говорит директор департамента стрит-ритейл компании Knight Франк Виктория Камлюк. — Но абсолютные цифры для стрит-ритейла нет: каждый номер уникален по-своему".

Другие плюсы и минусы

Кроме цены и срок окупаемости инвестиций в коммерческие площади есть и другие преимущества. К ним, ведущий аналитик "НДВ-Недвижимость супермаркет" Константин Енин включают, например, тот факт, что этот рынок лучше регулируется, чем непрозрачный корпус. Вот, все контракты оформляются официально, а владельцы платят налоги — это облегчает решение споров.

"Кроме того, меньше проблем с ремонтом, — говорит Енин. Часто арендатор коммерческого помещения он делает ремонт помещения, компенсируется арендных каникул, во время ремонта квартиры, Если вам это нужно, как правило, ложится на арендодателя".

Тем не менее, мы должны понимать, что коммерческая площадь-это более сложный продукт, чем квартир. Успех их работы для его владельца зависит от совокупности факторов: целевое назначение (офисы, торговля, услуги и т. д.), расположение, планировка, доступность, окружающая среда и другие. Иногда отсутствие одной из них делает покупку помещений невыгодным. Поэтому покупателю необходимо заранее рассчитать все.

Что требуется

На рынке капитала — широкий спектр предложений на любой вкус. Наиболее востребованные помещения под салоны красоты, аптеки, продуктовые магазины и кафе. В новые районы или комплексы всех популярных форматов с потенциальным спросом у будущих арендаторов — магазинов различных сегментов, спортивные студии, образовательные центры для детей, медицинские центры и многое другое, отмечают эксперты "НДВ". Быстрый рынка покидая помещения в местах с высокой интенсивностью движения и высокой плотности населения вблизи объекта.

"В идеале, объекты на первой линии домов, — сказал брокер Агентство недвижимости век 21 вехой Сергей Коршунов. — Важно иметь разумной цене и дружелюбный поток клиентов. Если трафик понятно, считается, что недвижимость с высокой оборачиваемостью. Помещения в торговых и бизнес-центров тоже очень активный рынок, и многие инвесторы предпочитают именно их. Хуже поступит в продажу и аренду недвижимости свободного назначения в глубинку".

Что касается офисных помещений, то здесь лучше обратиться за консультацией к специалистам (однако, это не будет лишним в случае торговых помещений). Офисные помещения требуют четкого бизнес-плана и четкого понимания, где эти помещения находятся, кто они такие и как долго они будут востребованы.

"Приобретение жилого помещения в бизнес-центре высокого класса в сфере предпринимательской деятельности, скорее всего, будет непростой задачей для инвестора с небольшим капиталом, — Председатель Правления Группы компаний "Миэль" Оксана Vranova. И обладает также легче носить с собой много рисков, и основной из них-это простое пространство. Поэтому, без профессионального менеджера инвестиций в коммерческую недвижимость может оказаться губительным".

Цена покупки и аренды

Диапазон цен продажи торговых помещений в Москве является очень большим — на 1 кв. м может стоить 35 тыс. рублей, 1,5 миллиона рублей. Но в этом случае стоимость объектов всегда зависит от возврата. По низкой цене, вы можете получить абсолютно неликвидное в здании, которое будет невозможно пройти, говорят эксперты.

"Небольшое помещение в центре спального района будет стоить от 30-50 млн рублей, но цены на качественные торговые площади в центре города начинаются от 100 миллионов рублей, — рассказала Виктория Камлюк. — Если вы покупаете помещение в центре стоимость 85-120 млн рублей. ставка аренды может достигать 0,7–1 млн рублей. В конце концов, срок окупаемости составляет около десяти лет. Покупки отдельных помещений в спальных районах Москвы будет стоить 50-65 млн. рублей, а стоимость аренды составит 500-600 тыс. рублей. Таким образом, срок окупаемости составит около восьми или девяти лет, а доходность 11-12%".

Однако, в новостройках есть более бюджетного предложения и сразу с арендаторами. По данным "НДВ", в Подмосковье можно найти комнату в 35 кв. м. с существующим арендатором и арендный поток около 32 тыс. рублей в месяц — его можно купить за 3,2 млн. рублей. кстати, в новых жилых проектов, многие разработчики периодически акции и готовы предоставить индивидуальные скидки.

"Что касается арендных ставок в офисном сегменте начинаются от 12,5 тыс. руб. за 1 кв. м в год, но таких объектов мало, — сказал Сергей Коршунов. — Средние ставки аренды на офисы — от 18 тыс. рублей и выше. В торговле же все индивидуально. Если в комнате медленно движется по улице со странным трафик, ставка начинается от 15 тысяч рублей. 1 кв. м в год. В центре Москвы возле станции метро "Белорусская" под торговые помещения, которые можно арендовать за 85 тыс. руб. за 1 кв. м в год".

Как найти помещение

Перед покупкой коммерческих помещений вы должны сформулировать четкую цель приобретения долгосрочных или краткосрочных инвестиций, ожидаемый доход, степень участия в управлении учреждения и т. д., рекомендуем специалистов компании "НДВ".

Тогда вам нужно обратить внимание на вероятность сдачи помещения в аренду: он должен быть самыми популярными. Потом связать стоимость лота с потенциальными доход от аренды.

"Мы должны понимать, какого рода деятельности это свойство может быть полезно и как эта деятельность нужна в районе, - говорит Сергей Коршунов из 21 века веха. — Оценивать движением пешеходов и транспортных средств, техническое состояние помещения, правоустанавливающие документы, при необходимости — наличие парковки. Если это новое строительство или ремонт, проверьте основания для строительной, административной и технической документации".

Как рассказала Виктория Камлюк из Knight Frank, за стрит-ритейл помещений ликвидности оценивается по нескольким параметрам: местонахождение, общая площадь (например, подвал или второй этаж), план качества, а также юридически правильно оформлены документы. Разница в арендных ставках между левой и правой сторонах дома могут различаться почти в два раза из-за специфического распределения трафика.

"Наиболее подходящее помещение должно иметь правильную форму и небольшую площадь до 300 кв. м, то он наиболее универсален для любого бизнеса, — говорит эксперт. Соответственно, и его ликвидность будет выше. Наиболее ликвидные сетевыми арендаторами. Таким образом, небольшой "семейный" продуктовый магазин крайне сложно конкурировать, если рядом откроется сеть "Пятерочка" или "Перекресток".

Какой участок выбрать — старый или новый

Новички часто пытаются купить площадь в новом жилом районе просто потому, что предложение кажется им лучшим из-за малого количества сделок, снижение арендной платы или акциями. Но эксперты рекомендуют внимательно выбирать номер, потому что вы можете сделать неудачное приобретение.

Например, комплекс не достаточно заселен жителями или перенасыщенное магазины одного профиля (например, продуктовые сети), что приводит к частой смене арендаторов и нестабильность арендных потоков.

Такой подход может закончиться для начинающего инвестора значительную потерю денежных средств, так чтобы свести риск к минимуму лучше всего работать с профессиональными консультантами, которые смогут помочь Вам разобраться. Или вы можете просто выбрать густонаселенный или менее хорошее место, где уже понятно, что компаниям не хватает и каково распределение пешеходных потоков.

На что еще обратить внимание

Из технических характеристик следует обратить внимание на параметры самого помещения, - говорит Константин Енин "НДВ". Нам нужно оценить макет, документы, назначение, отображения и видимости, адекватность потенциала.

Арендаторы могут иметь определенные требования. Например, продуктовые магазины нужно еще написать емкость, капот и зона разгрузки-погрузки. Аптеки не берут на работу менее 75 квадратных метров, а также медицинские и косметические центры может потребоваться более высокая нагрузка на "квадрат" из-за тяжелого оборудования. Учебные центры должны быть зарегистрированы по адресу, что создает дополнительные бюрократические сложности.

При покупке коммерческих площадей в жилых зданиях следует также помнить, что существует ряд ограничений, для удобства жителей. Например, некоторые рестораны в жилых домах обязаны работать только до 22:00.

Категория: Недвижимость