Девелопмент недвижимости и его роль в экономическом развитии. Понятие, типы, принципы и основы развития
Опубликованно 12.01.2019 03:11
Девелопмент недвижимости-это итеративный процесс, который может быть рискованно, долго и сложно в нынешних условиях. Есть много препятствий, которые могут появиться на пути развития недвижимости. Этот процесс может занять годы, чтобы довести проект от стадии планирования до стадии завершения строительства. Проекты по девелопменту недвижимости также могут быть весьма прибыльных инвестиционных возможностей. Понятие
В последние годы появилась новая концепция в экономической терминологии, деятельности в области развития объектов недвижимости. Развитие этой отрасли относится к предпринимательской деятельности, которая связана с изменениями здания, сооружения или местности, что приводит к увеличению их стоимости на рынке.
Девелопмент-это вид бизнеса, который связан с созданием, реконструкцией или изменением имеющегося имущества или земли, строительства многоэтажных домов, магазинов, офисов, производственных и складских помещений, с целью получения дохода от роста их цены.
Понятие
Трудность повышения уровня развития строительной отрасли привела к расширению научных и прикладных исследовательских работ в области разработки и внедрения новых форм, методов и систем управления недвижимое имущество, в целях повышения конкурентоспособности и эффективности их деятельности.
Одной из таких форм является development. Развития развития в Российской Федерации-это относительно новый вид бизнеса, появившийся в результате тенденций в экономике на рынке направлений бизнеса в сфере недвижимости, инвестиций и строительства.
Как считают деятели русской науки экономической помощи, то есть, т. е., shapiro, S. D., которые занимались научно-исследовательской работы в области управления и развития недвижимости, Девелопмент-это особый процесс и вид профессиональной деятельности (бизнеса), связанный с высоким качеством, процесс преобразования недвижимости с целью роста его стоимости.
Development-это процесс, с помощью которого достигается качество изменение недвижимости.
В целом, основными характеристиками развития являются конкретные качественные показатели , то есть, на основе преобразования и рост цен на недвижимость объекта, а также производительности и прибыльности инвестиций.
С другой стороны, развитие тоже выступает в качестве системы управления процессом создания и развития недвижимости, и, следовательно, изменяются параметры физических, финансовых и правовых возможностей.
Изменение свойства во время разработки, так что его цена возрастает в несколько раз.
Наконец, физические процессы разработки позволяют появление новых потребительских свойств объекта, которые соответствуют изменяющимся потребностям общества. Эти изменения могут быть полностью, и не видны снаружи. Тем не менее, они всегда являются признаком развития, необходимым условием для увеличения финансового эффекта от использования недвижимости.
Объекты собственности, меняются во времени в процессе развития таким образом, чтобы соответствовать требованиям общества.
Финансовые процессы развития реализуются в форме роста цен на недвижимость в результате изменения физических. В то же время, рост цен не гарантирует ни одно из физических изменений, а только тех, которые отвечают требованиям рынка и потребностям своих клиентов.
Чем больше это соответствие, тем выше ценность создаваемого объекта, а также повысить эффективность развития.
Скорость разработки будет выше, чем если вы будете соблюдать эти потребности клиентов.
Структура компании может быть инвестиции, строительство, компания или группа, сложная разработали систему, которая состоит из нескольких организаций, каждая из которых занимает свое место в определенной иерархии, и имеет свою собственную цель.
Необходимо отметить, что не все организации, участвующие в процессе создания и реализации инвестиционного и строительного проекта, входят в структуру (систему) Developer компании.
Могут быть муниципальными и частными предприятиями, которые принимают участие в определенных стадиях реализации проекта. Но чем больше они будут включены в этот инвестиций и строительства holding и представлять в главное управление развития компании, более продуктивным будет работать в этой компании. Данные компании будут выполнять определенные функции управления, организации, мотивации, контроля и т. д.
Development-это новый вид предпринимательской деятельности, связанной с реставрации, машиностроения, строительства и других работ. После завершения этих работ, происходит качественное изменение свойства и увеличивает стоимость объекта недвижимости.
Различия русском языке за рубежом, развития
Главное отличие заключается в том, что Западная разработка основана на схемы необходимость создания объекта недвижимости, которая была основана на маркетинговых исследованиях. В нашей стране, разрабатывается инвестиционный проект для конкретного участка земли, который доступен для проекта.
Девелопмент недвижимости в России означает, что наши компании пока не могут конкурировать с иностранцами, но это учение становится все более популярным в связи с развитием системы городского планирования и европеизация современного общества. Роль разработчиков становится все более ощутимым. Можно организовать изменения. Преобразование факты по-разному. Разработчиков-предпринимателей и специалистов широкого профиля в области права, денег и строительства. В России немного, и стоимость их услуг очень высока.
Задачи развития
Основной целью развития и управления имуществом является максимизация дохода от недвижимости. Источником этого дохода является добавленная стоимость, созданная в процессе реализации проекта, в виде разницы между стоимостью объекта и стоимости проекта.
Здесь деятельность организатора обязана быть ориентирована на максимизацию стоимости выполненного объекта и минимизировать затраты.
Основными задачами специалистов в области развития недвижимости : Эффективная организация процесса утверждение проекта с государственными структурами. Эффективная организация работы с подрядчиками, а также доверие подрядчиков на то, чтобы снизить цены и время выполнения проекта, путем заключения договоров подряда. Одним из основных инструментов совершенствования управления, строительства и реализации проектов развития является привлечение профессиональных менеджеров проектов со знанием строительных технологий. Эффективная организация финансирования проектов финансирование - формирование экономически эффективным и отрегулированный механизм распределения финансовых ресурсов, который включает в себя сочетание различных источников поступления средств и изменения соотношения между ними в процессе реализации проекта.
Источники ресурсов для реализации проектов развития являются: капитал, прямые финансирования, кредитов (в том числе банковские кредиты, инвестиционные фонды).
Любой из этих источников имеет свои преимущества и недостатки. В конце концов, собственные средства застройщика, как правило, меньше доля в общем выделению средств для проекта.
Основным источником финансовых ресурсов проекта на стадии строительства, являются займы и фонды прямых источников финансирования, при всем этом, доля последней возрастает по мере завершения проекта. Промоутер обязан быть в состоянии объединить эти источники по мере продвижения проекта, избегая чрезмерной зависимости от проекта, выбора средств кредитных и минимизируя выплаты за привлеченные денежные ресурсы.
4. Эффективная организация продажи (аренды) объекта, который создается с привлечением специализированных брокерских компаний. Повышение потенциала работы отделов продаж, путем использования различных форм организации продаж включает в себя: работу через Интернет, использование социальных сетей, продажи на местах.
Принципы
Один из основных принципов, основы развития недвижимости, создания мощной команды консультантов, которые будут работать на разных стадиях проекта, маркетинговых работ до реализации на этапе эксплуатации объектов строительства. Привлекать специалистов довольно дорого, но, как показывает опыт, это выгодно.
На каждом этапе разработки проекта необходимо выделить основные моменты, при успешной реализации которых можно ожидать успеха всего проекта. Исследование рынка должно отвечать на следующие вопросы: в каком секторе рынка сейчас имеет отверстия ниши и, если они будут сохраняться и в будущем; что еще можно уровень цен на продажу построенной площади; какой прогноз рентабельности проекта; какой уровень конкуренции в определенном секторе; возможные риски и способы их снижения.
Исследование рынка недвижимости, что позволяет найти имеющийся баланс спроса и предложения в различных секторах экономики, и таким образом выявить незаполненные ниши, в том, что нехватка определенных областях.
Исследование цен продаж и цен на строительство позволяет найти на сектора, в которых эффективность реализации проекта развития будет максимальной.
Большое внимание в исследовании следует уделить проекции этих функций, так как ситуация на рынке постоянно меняется. Исследование также должно включать в себя изучение работы конкурентов, выявление их сильных и слабых сторон.
Типы
Обычно различать два основных типа развития: fee-development и speculative development.
Fee-Девелопмент - это тип строительного бизнеса, в котором компания-девелопер не является собственником объекта, который строится, и занимается только чисто Development без вложений функций. Этот тип развития является снижение риска.
Традиционного развития современного российского строительного рынка подразумевает участие разработчики инвестиционных фондов и строительных аспектов.
Доля роли строительной компании в инвестиционных проектах, колеблется в размерах от 100 до 35-40 процентов.
Спекулятивный Девелопмент является более сложным, чем первый вариант. Разработчик строит коммерческую недвижимость, путем принятия таких мер, как основатель проекта. Финансовая схема крупных проектов развития представляет собой сложную комбинацию собственных средств девелопера, привлеченных инвестиций: банковских кредитов и платежей от будущих арендаторов.
Высокая прибыль в рамках спекулятивного развития сопровождается высоким риском, в случае отказа от проекта. Спекулятивный Девелопмент-это форма связи между участниками инвестиционного процесса на рынке недвижимости, а также в одном проекте смешиваются недвижимости, процесс строительства, проектирования и чрезвычайно трудны для выполнения банковских операций.
Кто такой промоутер?
Разработчик-это компания, которая создает объект и направляя. Совокупность всех работ, которые выполняет застройщик, представляет собой комплексный инвестиционный проект в сфере недвижимости. В ходе реализации проекта программист (разработчик) стремится свести к минимуму риски и повысить прибыльность. В некоторых случаях он может выступать только в качестве исполнителя и получить карту клиента за свою работу. Если разработчик ведет проект, он вынужден взять на себя все риски.
Разработчик-профессионал в сфере недвижимости, которая специализируется на создании новых или реконструкции существующих объектов, их успех продаж и маркетинга. Эти сотрудники часто работают с партнерами, чтобы разделить риск и нагрузки, и может работать для крупных компаний, которые проводят development недвижимости большого масштаба, или используются, развитие недвижимости как инвестиционного инструмента в разнообразии портфеля.
Люди могут приблизиться к карьере промоутера, с разных точек зрения. Промоутеры могут иметь ученые степени в области развития недвижимости, или осуществляют деятельность в качестве агента по недвижимости, подрядчика или архитектора.
Работа в качестве промоутера недвижимости-это очень сложная задача. Разработчики должны иметь возможность оценить широкий спектр вариантов будущих событий и определить, если они функциональны и приемлемы. Вы можете видеть на пустой участок и найти в себе способность или совершить экскурсию по старому зданию и создать план реконструкции и успешной продажи в будущем.
Девелоперы, как правило, работают в большом масштабе, участвующих в строительстве несколько единиц, которые могут простираться на тысячи объектов.
Опыт работы в сфере недвижимости имеет решающее значение, так как разработчик должен хорошо знать рынок, чтобы понять, будет проект успешным или нет. Разработчики также нуждаются в отношениях с местными властями, которые помогают им реализовывать проекты, начиная от людей в офисе, которые могут предоставить рекомендации, чтобы помочь продвинуть проект коллег-планирования в муниципалитетах, которые будут продвигать эти проекты.
Ну, разработчик также является наиболее важной частью компьютера. Разработчик должен сотрудничать с архитекторами, подрядчиками, ландшафтных дизайнеров, дизайнеров, политиков, агентов по недвижимости и многих других специалистов, для сопровождения проекта от начала до конца. Промоутеры должны выбрать хорошее оборудование, организовать и эффективно управлять ими, удовлетворяя потребности проекта и членов команды, с сохранением контроля над развитием.
Многие застройщики выбирают в конкретной области специализации, таких как элитная жилая недвижимость, коммерческая недвижимость, свойства среднего класса, жилье для бедных, и так далее.
Разработчики могут расширить географические границы своих проектов. Например, development, который связан с жилой рынок в Нью-Йорке, не обязательно будет столь же успешным в Миннеаполисе.
Этапы проекта
Проект развития жилой недвижимости можно разделить на три этапа:
1. Начальный этап: на начальном этапе проект ориентирован на рассмотрение, рассмотрения и разрешения. Как правило, является более изменчивой продолжительности части. Инвестиции на данном этапе является самым крупным и разнообразные риски, потому что есть много неизвестных факторов. Некоторые важные шаги в этой фазе, включают следующие процедуры: оценка состояния окружающей среды; обследования; анализ рынка и технико-экономическое обоснование; приобретение земли или гарантия прав на покупку земли; планы площадки, планы развития и планы строительства; организация финансирования строительства ; улучшения инфраструктуры.
2. Средний этап (этап строительства): включает в себя строительство и улучшение зданий. А также приготовься работы уже завершены, рисков проекта на этой стадии очень небольшое, но, безусловно, не устранены. Некоторые важные шаги в этой фазе, включают процедуры: участия в финансировании строительства; маркетинг проектов; вид аренды; организация управления недвижимостью (если это не сделано во время pre-развития).
3. Заключительный этап (работа): - первый этап жизненного цикла здания. Несмотря на риски, связанные с предварительной разработки и конструкции, могут быть устранены на данный момент, статус арендаторов по-прежнему находится под угрозой. Некоторые из мероприятий, на заключительном этапе, включают в себя следующие процедуры: поиск покупателя, если это не было сделано ранее. постоянный маркетинг и сдача в аренду; определение стратегии удержания; укрепление управления собственностью; достижение стабилизации.
И если имеем дело с коммерческой недвижимостью?
Чтобы инвестиции принесли ожидаемый доход, необходимо убедиться в соответствующее место и продвижение на рынке. В настоящее время в России задача осложняется тем, что конкуренция на этом рынке очень высока. По этой причине, развитие коммерческой недвижимости более актуальна, чем когда-либо.
Девелопмент торговой недвижимости имеет много преимуществ для финансирования. Основные из них: постепенное повышение цен торговых помещений, что позволяет им в короткое время, продать площадь за более высокой стоимости; возможность получать пассивную прибыль от аренды; надежные инвестиции с наименьшим риском.
В любом случае, объект не имеет значения, потому что по мере необходимости, в любое время можно получить финансирование для их реализации. Приложение развития в торговле
С учетом развития развития коммерческой недвижимости, можно выделить основные задачи, которые ставятся перед инвестором, в данном случае.
Они включают в себя: маркетинговые исследования рынка с целью выявления конкурентов и поиска лучших вариантов для привлечения клиентов в торговый центр и отдыха; поиск оптимального участка для размещения торгового центра или бизнес-центра, учитывая поток людей; разработка предполагаемый план расположения торговых зон (деление на зоны).
Для торговых центров цена аренды зависит не только от площади помещения, но и их расположение, точки, которые находятся ближе к входу или в местах больших скопления людей, будет стоить дороже.
Время также может понадобиться привлечение дополнительных инвестиций в произведения. Вся недвижимость
Все недвижимость сегодня является одним из основных сегментов российского рынка разработки. До насыщения рынка еще далеко. Предложение качественных объектов незначительными. Значительный спрос. Рентабельность инвестиций составляет около 15-17%, а срок окупаемости-в пределах 4-5 лет. Реализации проектов в Development кадастра недвижимости занимаются крупные девелоперы, так и среднего. Заключение
Таким образом, development – система экономических, организационных, юридических и физических отношений на рынке недвижимости. Реализация проекта в этой области, существует возможность осуществления инноваций и доходов, на основе своих инвестиций. Автор: Лариса, Чем Без 25 Ноября 2018 года
Категория: Новости
