Агенты по недвижимости предсказывают оживление спроса на вторичном рынке жилья Москвы

Опубликованно 26.04.2018 07:30

Агенты по недвижимости ожидают активизации спроса на рынке вторичного жилья Москвы: количество сделок может увеличиться на 50% в 2018 году. Такой прогноз содержится в заявлении, направленном в редакцию исследование риелторской компании «Инком-Недвижимость».

Рост может происходить из-за одновременной разработки нескольких тенденций в экономике и на рынке жилья, - говорит директор департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость» Сергей Slim.

Среди общеэкономических факторов, которые могут повлиять на спрос на московскую «вторичку», эксперт называет сохранение низкого уровня инфляции, снижение ставки рефинансирования, снижение доходности банковских депозитов, дальнейшее снижение ставок по ипотечным кредитам и рост основных экономических показателей.

Рост спроса на жилье в Москве может также быть вызвано: переход на финансирование проекта и к снижению объема предложения в новостройках, много отложенного спроса на «вторичке», завершение длительного периода снижения цен и возвращения на рынок инвесторов.

Низкая инфляция и снижение ставок по ипотечным кредитам

После 2017 года, уровень инфляции зафиксирован абсолютный минимум в истории современной России — 2,5% (при целевое значение 4%). Низкая инфляция позволяет регулятору снизить ключевую ставку и делает ипотечный кредит более доступным для населения. За время ключевой ставки центрального банка российской федерации от 7,25%, прогноз на конец 2018 года — 6,75%. Более низкой является ключевым мин — больше доступности ипотечных кредитов (в основном из-за возможности снижения процентных ставок по кредитам).

Сегодня, средняя ставка ипотеки на покупку жилья на вторичном рынке в банков-партнеров «Инком-Недвижимость» (без учета преференций для клиентов компании) составляет 9,9%. За три года ставки по ипотечным кредитам на «вторичке» снизились в среднем на 9,6 п. п., отрицание общества.

Снижение ставок привело к увеличению ипотечных сделок. В один год в портфель «Income» их число увеличилось на 48,4%, максимально приближаться к докризисным показателям. Одновременно увеличилась доля операций с участием кредитных средств в общем объеме сделок на «вторичке»: 23,6% до 33% за тот же период. «Участники рынка морально готовы сегодня ипотека. Но снижение процентов по кредиту на 1-2 п. п., который неизбежно последует коррекция процентной ставки, позволит вывести ипотека максимальный спрос, благодаря действия тех, кто висит выше уровень доверия. По нашим оценкам, это произойдет в конце 2018 года», — объясняется в статье «Income».

Снизить доходность депозитов

По-прежнему важнейшее значение для рынка недвижимости является следствием снижения ставки рефинансирования — неизбежное уменьшение процентных ставок по депозитам в коммерческих банках, которая сейчас упала ниже комфортного уровня доходности (по данным центрального банка российской ФЕДЕРАЦИИ за январь на 5,6%), считают в «Income».

В этом случае, по данным компании, с декабря 2014 года, средняя цена предложения на вторичном рынке жилья снизилась на 9%, и фактическая цена продажи снизилась в среднем на 23%. Эта ситуация приведет к тому, что потенциальные покупатели, которые имеют денежные сбережения, и понесут деньги не в банки, на рынке недвижимости, полагают риэлторы.

Снижение цен на жилье

До конца 2018 года, по прогнозам Сергея Slim, положит конец длительного периода снижения цен на рынке столицы вторичного жилья. По данным «Income», в первые месяцы 2018 год, заявленных продавцами, средняя цена на вторичное жилье продемонстрировали положительную динамику (в январе — 0,3%, в феврале — 0,8%). «Такая коррекция происходит на фоне увеличения спроса в этом сегменте рынка, по итогам февраля число соглашений по выплатам в компании выросла по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 10%», - говорит Сергей Slim.

? Период Средняя стоимость 1 метра «вторичке», rub. янв.14 180 328 апр.14 186 057 июл.14 189 038 окт.14 190 899 янв.15 198 189 апр.15 200 180 июл.15 193 773 окт.15 188 584 янв.16 185 908 апр.16 185 254 июл.16 184 242 окт.16 182 324 янв.17 180 075 апр.17 181 767 июл.17 179 083 окт.17 178 727 янв.18 178 132

Таблица: аналитический центр «Инком-Недвижимость»

Финансирование проекта и снижение предложения новых зданий

С 1 июля 2018 года в России вступает в силу поправки к закону о вознаграждении строительство (218-ФЗ), который изменит схему финансирования на первичном рынке. На изменение воды строительство придет модель проекта банковского финансирования.

«Согласно новым правилам, покупатели не могут купить квартиру на этапе котлована — традиционно в среднем от 25 до 30% дешевле, чем готовое жилье. Конечно, многое будет зависеть от эффективной ставки банковского финансирования, что инновации способствуют увеличению себестоимости квадратного метра минимум от 15 до 20%», — прогнозирует Сергей Slim.

«Рентабельность строительной компании уменьшается с каждым годом, соответственно, растет стоимость производства домов. И новый ремень возвращается уже будет недоступной для многих застройщиков — они уйдут с рынка. Следствием этой монополизации — уменьшение объема предложения и рост цен на квартиры», — говорит Сергей, Slim.

Между тем, спрос

Объем накопленного спроса на вторичном рынке жилья с начала 2015 года, по оценкам «Income», составила 55% потребностей граждан в решении жилищных вопросов. Значительную долю (порядка 80%) этого отложенного спроса составляют продавцы, которые в последние годы не смогли продать свою недвижимость, чтобы купить новую квартиру.

«В течение некоторого времени, пока эти люди отложили изменение своей жилищной ситуации, их проблема не исчезла, наоборот, ухудшилось, и теперь он должен быть, можно острый. Все, на самом деле, они ждут условного сигнала, чтобы повторно выйти на рынок. И этот сигнал будет оживление спроса (сейчас) и в конце длительного периода снижения цен», — сказал Сергей Slim.

Ожидание снижения цен и возвращения инвесторов

После 2008 года, когда цены на жилье в Москве перестали расти быстрыми темпами, в то время как рост находился в пределах инфляции, на рынке недвижимости остались только так называемые инвесторы и консервантов. «Те, кто стремится не столько заработать, сколько сохранить сбережения, сдавая жилье в аренду (с доходностью от 5% до 8% для типа жилья). Но в 2015 году, ушли, и они поняли, что началось падение цен на недвижимость всерьез и надолго», - говорит Сергей Slim.

«Income " предлагает в 2018 году, возвращение на рынок части консервативных инвесторов. В течение года в течение 2019-го века, инвестиции не будут массовым явлением, однако, по прогнозам компании, составляет около 10% покупок в сегменте вторичного жилья в Москве.

«Ожидание роста цен на квартиры на период 2005-2008 заставить людей поворачивать руль, цена, до того, что «дизайн» не «потерял рельсы». Ожидание дешевой недвижимости и низкие ставки по ипотечным кредитам, что оказало давление на спрос на «вторичке» в период с 2015-2017. Когда продавцы и покупатели осознают, что цены на жилье не падают, можно сказать, в ожидании увеличения динамики купли-продажи: модель поведения людей меняется — они массово появятся на рынке, значительно увеличивая количество сделок на нем и в самом деле отсылки в «обычный» режим работы», — говорит Сергей, Slim.

Категория: Недвижимость