«Сейчас нет предпосылок для роста цен москва зданий»

Опубликованно 18.03.2018 04:10

— В прошлом году Росреестр зарегистрировал ряд рекордов по количеству сделок с квартирами в новостройках Москва. Это говорит нам, что рынок оторвался от дна?

— Действительно, в 2017 году в Москве заключено более 54 тысяч договоров долевого участия (дду). Это примерно на 50% больше, чем в 2016 году и почти в три раза превышает уровень 2015 года. Если вы сравните 2016 и 2015, есть темпы роста будут еще больше — на 81%. Но в этой ситуации он повлиял еще один фактор. После шока шок в конце 2014 года, рынок восстановил все время в быстром темпе, которые помогли и последовательной корректировки ставки рефинансирования, что в 2016 году была снижена до 10%, и выхода масштабных проектов для массового рынка. Можно сказать, что до дна рынка откололась еще в конце 2015 года, и начал наверстывать упущенное в 2016 году.

В 2017 году рост рынка замедлился, что является вполне естественным процессом на фоне выхода нового предложение превышает платежеспособный спрос. В конце концов, рынок, спрос достиг своего равновесного уровня. Снижение ставки рефинансирования (в пять раз к 2017 году с 10% до 7,75%) и, соответственно, еще большую доступность ипотечных кредитов, привело к увеличению заключенных НЕМНОГО и ипотечных сделок в последнем квартале (37,2% и 46,8%, соответственно, по сравнению с аналогичным периодом 2016 года, что стало абсолютным рекордом роста).

— С кем вы общаетесь активации покупателей на столичном первичном рынке? Если это приведет к росту цен?

— Для роста цен — это вряд ли. Нет, я бы не сказал. В то время как для этого нет никаких предпосылок. То, что мы имеем сейчас? Предложение увеличивается и превышает спрос, в то время как реальные доходы населения — падают. По нашим расчетам, средняя доля поглощения нового жилья не превышает 12% от всего рынка Москвы, включая Новую Москву. Иными словами, покупатели приобрели только 12% существующего предложения. О повышении цен можно говорить?

Растущий интерес со стороны покупателей, что мы имеем сейчас, связан с реализацией отложенного спроса и улучшение условий для приобретения жилья, в том числе в ипотеку.

— Столичная мэрия планирует дальнейший рост объемов нового строительства. Если вы думаете, что теперь есть избыток, сколько времени этот объем будет поглощен?

— Конечно, избыток. Сегодня на рынке в месяц составляет около 3 тыс. ОП, и способность предложения на первичном рынке старой Москвы в начале этого года, составил около 48 тыс. лотов (без учета сегмента). Из этого объема на 76% (около 36 тысяч лотов) производится по. Добавьте к этому достаточно большое количество предложений, что достигается в уже сданных новостройках. Даже, если вы считаете, только участие, поглощение уже существующего объема займет не меньше года, и это без учета доставки на выезде, что каждый месяц увеличивается в среднем на 5%.

Но ситуация с плохой реализации, когда после установки остается не менее 15% лотов был студентом, он отмечает, что не все проекты. Сегодня на рынке среди проектов, происходит процесс естественного отбора: те, которые отвечают соотношение качество по разумной цене, не имеют проблем с реализацией. Прежде всего, речь идет о жилье стандарт и комфорт класса.

— Сейчас рынок покупателя. Как, в общем, вы, как покупатель, каковы его потребности в жилье, требования к услугам агентов по недвижимости? Сложнее, если он стал риэлторов работать на этом рынке?

— Если не вдаваться в подробности и не повторить простые истины, агенты по недвижимости, как разработчики, является более сложным и более интересным. Но это другой уровень сложности. Застройщик самый ответственный и вдумчивый подход к выбору сайтов, для того, чтобы рассчитать все нюансы будущей реализации, начиная с районе на выбор архитектурного стиля, работать с ценой. Агент по недвижимости, конечно, легче работать, прежде всего, с интеллектуальным заказчика, с умным проекта, что и понятно для потребителя, концепция и высокий потенциал реализации.

Но покупатель стал более трудно работать. Люди становятся юридически более опытных. Казалось бы, это хорошо, но на практике, что происходит с точностью до наоборот. Часто изменчива в последнее время законодательство приводит к путанице в понимании клиентов законности точек P и действия застройщика. Часто приходится тратить много времени, чтобы доказать, что покупатель с момента, когда он изучал этот вопрос, были внесены новые изменения. Это, если рассматривать частности.

В общем, заинтересовать покупателя стало сложнее. Теперь не заманить его особенность. Нужен комплексный подход, где лояльность клиента состоит из ряда кирпича. Конечно, важную роль для многих по-прежнему играет цена, расположение, скидки, акции и качественные характеристики продукта, который вы продаете. Но с учетом того, что сейчас у нас таких проектов достаточно, все больше и больше на первый план индивидуальный подход, нетрадиционный подход и хорошая репутация продавца и агентства. Мы, например, со своей стороны, постоянно думать о том, программы лояльности для клиентов, расширяя спектр предложений для условия покупки и так далее.

— Насколько выросли рекламные бюджеты в связи с этим, застройщики готовы дать больший процент агентства недвижимости, для реализации своих проектов? И доход риэлторских компаний растут?

— Какие сейчас рекламные бюджеты, не скажет точно никто не застройщик. В идеале, это в среднем на 2% для крупных компаний. Но, в конце концов, это развитие, тем больше процент, так как нужно вкладывать больше средств на продвижение и узнаваемость бренда проекта, и сама компания.

С рекламными бюджетами, так как на рынке недвижимости, все циклично. В конце 2016 — начале 2017 года застройщики снова сократить расходы на маркетинг и рекламу. Теперь я снова на подъеме, но еще не достиг докризисного уровня. Кроме того, необходимо учитывать, что рынок рекламных услуг два раза в год, весной и осенью — это рост цен. Что касается интернета и наружной рекламы и т. д. кроме того, в сезон активных продаж и акций, например, конец — начало года, операторы рынка будут вынуждены поднять цены.

В целом, это постоянное перераспределение бюджета, потому что те же каналы, что удивительно, на подобные объекты могут работать по-разному. И те же источники рекламы меняются. Например, с начала этого года реклама в метро под запрет наружной рекламы с одним из операторов власти Москвы расторгли договор, что это незначительно, но повлияло на перераспределение бюджетов. Разработчики все больше уходят в онлайн-рекламы, новые инструменты позволяют вам узнать больше о своей целевой аудитории и работать в уже полученные от клиентов.

Важно не то, сколько вы тратите, и как и как эффективно тратить эти деньги. Например, когда мы вышли на массовый рынок, я знаю точно, что, продавая один и тот же объект с другими агентствами, мы потратили меньше денег на продвижение, и сделок было больше. Часто самой большой проблемой неэффективности рекламной кампании плохое выполнение вызовов продавцов.

Что касается доходов риелторов, доля, полученная от застройщика не изменилась. Все это связано с качеством работы. Если ты продаешь лучше и больше, зарабатывайте больше.

— В России до 2021 года планируют полностью отказаться от строительства. Первые затяжки на потребности разработчиков в связи с переходом на финансирование проекта, которые вступят в силу с 1 июля этого года. Как реагируют разработчики? Какие риски в этой связи вы видите для развития бизнеса недвижимости, брокерские недвижимости, предприятий и конечных потребителей?

— Реагируют яростно. Новые требования для разработчиков вызвали волну дискуссий и массу новых вопросов. Ясно одно — применить новые правила абсолютно для всех проектов, и компании не удалось. Еще более критическая ситуация в целом исследование территорий, так и для небольших разработчиков, особенно региональных, которые не вводят в проведение в крупных объемах.

Кроме того, не решена проблема значительного удорожания первички, потому что все это ляжет на плечи конечного клиента. С этот набор обстоятельств, мы в конкуренции между ними на первичном и вторичном рынках, потому что она будет равна цене.

Если мы рассматриваем переход на проектное финансирование и использование счетов эскроу, формально проблема обманутых вкладчиков будет исключена, так как понятие «дольщик» не существует. Тем не менее, есть ряд вопросов. Например, разработчик полностью теряет контроль объекта и передает финансист судостроительный банк. Как и кем будет организована процедура завершения, в случае невыполнения застройщиком своих обязательств, не ясно. Спорным является также вопрос о необходимости расчета процентов в наличные на счет-эскроу.

С моей точки зрения, эффективность реформы будет зависеть от качества подготовки законов. Перед правительством сейчас стоит в январе задача мягко и максимально безболезненно перенести рынок в project financing, не падает в этой строительной отрасли.

— В последнее время все больше говорят об инновациях и новых технологиях на рынке недвижимости. Росреестр создает blockchain, министерство строительства требует внедрения новых технологий строительства и квартиры в Москве уже продают за биткоины. Какие нововведения в сфере недвижимости и, в целом, как изменится?

— Действительно, многие новые универсальные технологии, которые сейчас появляются, находят свое применение и в сфере недвижимости. Министерство экономического развития в сотрудничестве с сейчас я проводят в Москве эксперимент по внедрению блокируют при оформлении сделок с недвижимостью. Интересно будет узнать результаты. Но уже сейчас можно сказать, что технология распределенного реестра может дать очень много как покупателей, так и продавцов недвижимости, застройщиков и риэлторов. Представьте себе, если будете иметь возможность совершать сделки в течение дня, в несколько кликов?! Некоторые прочат в этой связи исчезновение профессии агента по недвижимости. Мы с этими утверждениями не согласен. Наоборот, чем более доступным окажется информации о квартирах, рассказы обладал, и большие навыки, необходимые для того, чтобы понять, не заблудиться в этом огромном массиве данных и выбрать идеальный для клиента объект.

Речь шла о продаже недвижимости за биткоины в Москве. Да, такие предложения есть, но они еще не изолированы, а, скорее, преследуют цель привлечь внимание к объявлению. Закон запрещает производить расчеты в любой другой валюте, кроме рубля. Таким образом, в то время как, даже если и есть сделки с недвижимостью, совершенные в биткоинах, не имеют легального статуса, и на бумаге они привязаны к рублю.

Внедрение новых технологий, что говорят в Министерстве, это BIM, информацию трехмерной модели здания. В нем будут не только чертежи и все виды визуализации будущего здания, а также все параметры объекта, включая экономику эксплуатации, износа и т. д. Изменение одного из параметров BIM влечет за собой изменение всех показателей, связанных с ним. Этот подход открывает большие возможности не только для архитекторов, дизайнеров, разработчиков и компаний, которые ведут бизнес, но и для агентов по недвижимости.

Научившись работать с этим объем данных, получают мощный инструмент для слайд-шоу уже в тот момент, когда даже площадку под строительство еще не начали готовить. Другая область применения BIM для агентов по недвижимости — возможность быстро, в режиме онлайн договора с застройщиком перепланировки на этапе строительства. Также риэлтор может доказать клиенту, что модернизации в рамках этого проекта вы можете, и потому, что, как это повлияет на нагрузки несущих конструкций объекта, как это повлияет на оказание услуг.

В целом, новые технологии движутся к тому, что процесс приобретения нового жилья будет для клиентов более ощутимым. Кроме того, возможность продемонстрировать покупателю BIM на всех стадиях жизни здания, агенты по недвижимости и застройщики теперь могут в буквальном смысле поставить заказчику в рамках его будущей квартиры — с готовым интерьером, домашнего освещения и инструментов. Речь о технологии виртуальной реальности, на которую указывает широкое применение в продажах жилья. Развитие VR-технологий подталкивает рынок к тому, что в ближайшие годы виртуальные шоу-рума, появится на множестве новых проектов. Уже сейчас ванны погружения в виртуальную реальность, они появляются также в проектах массового сегмента.

Категория: Недвижимость