Все упало: аналитики изменили прогнозы для рынка недвижимости на 2020 год

Опубликованно 02.05.2020 15:30

Экономические последствия пандемии коронавируса, а также падение курса рубля по отношению к доллару в марте и снижение цен на нефть имеет изменения в прогнозы развития всех сегментов рынка жилой и коммерческой недвижимости в Москве. «Черные лебеди» могут привести к значительному снижению спроса на квартиры, снижение предложения по аренде офисов и торговых площадей в торговых центрах.

Расскажите, как будет основные показатели рынка жилой и коммерческой недвижимости по итогам 2020 года, когда строгий карантин-двигаем ограничений в мае.

Новостройки

Ситуация на рынке новостроек Москвы выглядит более оптимистично, чем на вторичном рынке, также благодаря господдержке застройщиков. На субсидирование процентной ставки под 6,5% в состоянии поддерживать спрос. Под лимитом 8 млн. рублей. в Москве около 25% квартир в новостройках падает, в Новой Москве, покупатель квартиры практически в любом строящемся жилом комплексе можно.

Тем не менее, новые «черные лебеди», даже если они носят кратковременный характер, меняют планы людей на покупку квартир, многие будут бояться сокращения и потери работы, считает директор аналитической платформы bnMAP.pro Сергей Лобжанидзе. По его словам, люди хотят меньше брать кредитные обязательства и пытаются урезать бюджет покупки.

«Во втором квартале нам с высокой вероятностью ожидается значительное снижение количества сделок в апреле и (в зависимости от пролонгации всех ограничений) в мае. Вполне реально, что снижение количества сделок во втором квартале составит 40-50%. Восстановление спроса во втором полугодии позволит на 20-25% по итогам года», — говорит руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов.

Фото: Konstantin Kokoshkin/Global Look Press

Базовый сценарий аналитиков bnMAP.pro представить, что там в Москве было зарегистрировано значительное повышение цен, он имеет уникально влияние на снижение динамики сделок в новостройках в Москве. Через ваши индивидуальные прогнозы, показатели в реалистической 2020 2017 сценарий больше напоминает: кредитка темпы продаж снизились по сравнению и с 2019-м и 2018-м.

Во втором и третьем квартале на рынке новостроек Москвы прогнозируется низкая активность. «Рынок начнет восстанавливаться только к концу года. Я думаю, что разработчики предсказывает корректировку цен смотрим вниз путем предоставления скидок в первую очередь», Лобжанидзе. По его оценке, наличие граничных условий в проекте Траст, проектное финансирование, а значит, что мнение банка, который не может разрешить, чтобы изменить финансовую модель и доходность проектного финансирования.

Низкий спрос ведет к увеличению объема предложения новостроек в Москве на 5%, - считает Попов. По этому показателю разработчики могут ездить довольно свободно и он не оказывает существенного влияния на цены и темпы продаж, говорит эксперт. Сейчас строящихся зданий в Москве около 160 тыс. квартир и апартаментов (в том числе 55 тысяч лежит свободно в корпусе, для получать разрешения на съемку, но пока их продажи не начаты). Так, по данным ЦИАН, существующий резерв составляет около двух с половиной лет хватит при нынешних темпах продаж.

Говоря о ценах, снизится средняя стоимость «квадрата» в столичных новостройках на 4% до конца года. «По итогам первого квартала реальные сделки проводились по ценам, которые были на 7% выше, чем в 2019 году. Во втором квартале застройщики будут вынуждены активно стимулировать спрос через скидки и спецпредложения включают. Реальные цены после карантина будут на 8-10% ниже, чем в январе — марте. Во втором полугодии спрос (включая стоимость льготной ипотеки) начнет восстанавливаться, что разработчики позволяют снижать объем скидок, а по некоторым проектам для органического роста цен», — говорит Попов.

Resale

Спрос на вторичном рынке жилья Москвы будет на минимальном уровне 2015 года красить, как это было после резкого скачка в конце 2014-го, считает директор департамента вторичного рынка компании «Инком-недвижимость» Сергей Slim. Ранее в компании рост спроса на 20% по отношению к 2019 году в связи с деятельностью ипотеки прогнозирует покупателя и консервативных инвесторов.

На данный момент все события стимулируют часть покупателей будет приобретать недвижимость в надежде сохранить сбережения, говорит руководитель отдела консалтинга и аналитики агентства недвижимости «азбука жилья» Ярослав Напиток. Но, по его словам, ожидается в обоих сегментах рынка и в течение короткого промежутка времени — в долгосрочной перспективе снижение спроса.

«Мы не можем оценить в полной мере, какой ущерб ситуация с новым корона-вирусом будет наша экономика, но очевидно, что финансовое положение многих граждан ухудшаться из-за сокращения заработной платы или потери работы. Так что даже если не хватит, чтобы догнать рынок после окончания карантина, эти предложения, которые считает для восстановления обычного рабочего периода», Slim.

Фото: Konstantin Kokoshkin/Global Look Press

Часть продавцов уйдет с рынка, реализовать в связи с уменьшением спроса и невозможности квартиру на нужное значение, что можно наблюдать, как думает и в 2015-2017 годах, Напиток. Также, по его мнению, новостройки по-прежнему спрос покупателей от вторичного рынка задержать.

Аналитики ожидают в среднесрочной перспективе значительное снижение цен на Вторичное жилье, как и его рост. Для вторичной рынке жилья в Москве многое зависит от динамики цен в сегменте новостроек, считает Drink. По его словам, в связи с ростом цен на новостройки и переход на перспективы эскроу-счета рынка запасных частей на следующий год представлены довольно ярко. В 2020 году в компании прогнозируют умеренный рост на стоимость квартир на вторичном рынке Москвы в районе 2-4%.

«С наибольшей вероятностью сценарий 2014-2015 нас ждет — постепенное, очень медленное снижение цен показатели. Во вторичном сегменте продавцы — физические лица — как правило, крайне неохотно соглашаются на снижение стоимости своих объектов, и чем наш прогноз», - говорит Slim.

Элитная Недвижимость

Сегмент высокобюджетной жилой недвижимости затронуты во время общего спада рынка в меньшей степени, чем бизнес-и эконом, и общая тенденция роста цен наблюдается с конца 2017 года, - говорит директор департамента городской недвижимости Knight Frank Андрей Соловьев. Он прогнозирует, что цены в элитном сегменте в Москве вырастет на 5-7%. «Рост цен, по-видимому, неизбежна, по крайней мере в связи с ростом стоимости строительства, в элитном сегменте доля иностранных материалов и оборудования достигает 15%. Стоит отметить, что коронавирус может повлиять на цепочку поставок», - говорит Соловьев.

В компании Knight Frank первоначально с тем же количеством транзакций с предыдущим годом, но с менее выраженным интересом клиентов ожидается в 2020 году. «Несмотря на активное цифровое процессы приобретения жилья в массовых сегментах, в частью его вина сегменте мы еще не готовность праздновать посылки клиентам прямо онлайн предложения. С другой стороны, мы не видим никаких предпосылок для уменьшения числа заявлений, на данный момент неудовлетворенный спрос, который будет реализован в будущих периодах после снятия карантина», — сказал Соловьев.

В 2019 году общая стоимость сделок в частью его вина сегменте новостроек в Москве превзошел ожидания аналитиков и составил более 100 миллиардов рублей. Это максимальное значение за последние пять лет. Только около 1,1 тыс. квартир и апартаментов было продано, что на 8% превышает показатель на 2018 год.

Фото: Василий Смирнов/Global Look

Офисная недвижимость

В базовом прогнозе S. A. Ricci на 2020 год в столице ожидается ввод в эксплуатацию около 420 тыс. кв. метров. м офисных площадей. В результате пандемии прогноз аналитиков в два раза — до 200 до 220 тысяч квадратных метров. М. будет фиксировать его Ждет и твердо тянуть проектов развития, количество новых предложений аренды на 45%, однако растет количество сделок по пересогласованию старые контракты на 65%, прогнозирует генеральный директор S. A. Ricci Александр Морозов.

Предсказать значение объем сделок аренды и продажи коммерческой недвижимости в Москве в начале года компания Cushman & Wakefield составила 2 миллиона квадратных метров. М. Однако аналитики компании понизил прогноз на 20% до 1,6 млн кв. м. «корректировка показателя связано с замедлением деловой активности в первой половине года. До конца года мы ожидаем стабилизации спроса, но повышенная активность нужно сдавать на пересмотр условий контрактов, а не на заключение новых сделок», - говорит партнер, руководитель отдела торговой недвижимости Cushman & Wakefield Наталья Никитина.

В апреле Cushman & Wakefield прогнозируют значение средней ставки аренды в рубли прогноз корректируется вниз на 1,5% относительно базового прогноза в начале года, до 20,1 тыс. рублей за 1 квадратный метр. м в год. Преобладание вакансий, которые номинированных в Отечественной валюте, ограниченное предложение качественных консолидированного офиса единиц и снижение строительной деятельности должна поддерживать объясняет значение арендных ставок на уровне 2019 года, Никитин.

Фото: Serguei Fomine/Global Look Press

Компании в оптимизации ваших офисных помещений по окончании периода изоляции, и свободной площади выйдут на рынок в течение двух-трех месяцев после этого, считает Никитин. Ранее стоимость работ говорю с начала года была Исправлена, аналитики Cushman & Wakefield вверх на 1 процентных пункта до 11,4%.

По мнению Морозова, из-за новой ситуации в экономике коррекции стратегических планов арендаторов происходит на развитие, миграция проектов на 2021-2022 годы, а также децентрализация и укрепление спроса за пределами ТТК. В этом году компания будет в оптимизации офисных площадей, которые считает в связи с чем ожидается увеличение спроса на коучинг после отмены режима самоизоляции и до конца 2020 года, эксперт. Компания Cushman & Wakefield ожидают, что краткосрочные активизация спроса в сегменте пирога, так как именно гибкость, качество этом формате, оставлять свои предприятия многие компании в условиях турбулентности.

Коммерческая недвижимость

В столице торговых площадей ожидается снижение ввода. Если изначально разработчики планировали, к 2020 году ввод порядка 316 тысяч квадратных метров коммерческой недвижимости, то из-за изменения ситуации в экономике, который будет представлен в конце года на 20-30% объектов меньше, говорит руководитель отдела исследований компании JLL Владислав Фадеев. По его словам, открытие этих торговых центров будет перенесено на следующий год. Падение при вводе не будет сильным, поскольку многие торговые центры находятся уже в достаточно высокой степени готовности и могли бы сказал уже во второй половине этого года, когда активность возобновляется, эксперт.

К концу 2019 года доля свободных площадей в торговых центрах составлял 4,1%, по базовому прогнозу компании JLL на 2020 год 5% ожидается небольшой рост вакантности до уровня за счет ввода новых до конца года. «Мы находимся все еще в период полной неопределенности, связанной с неясными сроки окончания карантинных мероприятий. Когда они длятся дольше, тем больше арендаторы будут уходить из торговых центров. Однако влияние экономических факторов (без ограничения торговых центров), которые сопоставимы с ожидаемым снижением доходов населения, товарооборота, то это повлечет к увеличению вакантности до 8-10% в ближайшие шесть-девять месяцев. Вероятно, в нынешний кризис рост вакантности будет еще выше. Для крупных ТЦ вакантность растет с нынешних 1,2% до 3-4%», — говорит Фадеев.

Инвестиции в недвижимость

По итогам этого года объем инвестиций в российскую недвижимость снизится в два раза к уровню 2014 года, прогнозируют аналитики международной консалтинговой компании CBRE. Если по базовому прогнозу объем инвестиций ожидается на уровне 300 млрд., то из-за коронавируса и ситуации в экономике снизится до 150 миллиардов рублей.

По данным Knight Frank, в первом квартале 2020 года инвестиции уже сократились на 16% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, в размере 50,8 млрд возвращения активности инвесторов на рынке недвижимости ожидается в конце 2020 года, однако сделки могут двигаться 2021. Полной стабилизации ситуации аналитики компании Cushman & Wakefield ожидает до середины 2021 года.

Категория: Недвижимость