Что будет со стоимостью жилья в Москве из-за падения цен на нефть
Опубликованно 16.04.2020 07:40
В понедельник, 9 марта, цена на североморскую нефть Brent упал более чем на 27% до $30-32 за баррель. На фоне обвала цен на нефть на международном валютном рынке взлетели курсы американской и европейской валют. Курс доллара достиг в понедельник, 75, евро-85 руб.
Обвал цен на нефть сопровождался каждый экономический или финансовый кризис в России 1998, 2008 и 2014-2015, и всегда была косвенной причиной снижения стоимости жилья в Москве. Вспомните, как были кризисы и что они стоят продавцы и покупатели столичной недвижимости.
Три кризиса
В кризис 1998-2000 годов, причиной которой стали развал рынка ГКО, огромного долга России, колебания на азиатских рынках и падение цен на нефть, цены на жилье в Москве упал в долларах 30-35% — до $700 за 1 кв. м. м. Для справки: в октябре 1997 года, за баррель WTI давали $22, а в декабре 1998 года — всего за $11. Тогда в Москве отразился на рынке вторичного жилья — большинство москвичей были выплачены в долларах. Кризис подстегнул развитие рынка недвижимости начали активную массового жилищного строительства, рост цен возобновился в 2001 году.
Фото: "РБК-Недвижимость"
Мировой экономический кризис начался в 2008 году. Его причины ипотечного кризиса в США, кризис ликвидности в развивающихся странах, снижение цен на нефть. Падение цен на московском рынке жилья составляла 30-35% в долларах и на 10-15% в рублях. В 2008 году цена на нефть в июле достигли $145 за баррель в сентябре — снизилась до $91. Затем произошел масштабный отток иностранных инвестиций из развивающихся рынков, Россия занимает все крупные инвестиционные фонды. Это привело к серии банкротств крупных разработчиков с серьезным рычагом. Особенностью кризиса на рынок жилой недвижимости в 2008-2010 годах был относительно быстрое восстановление, которое наблюдалось после кризиса 1998 года. Объем сделок и темпы строительства начали расти в 2011 году.
Фото: "РБК-Недвижимость"
Кризис 2014 года в России называют внутренними. Он произошел из-за падения цен на нефть и рубля, антироссийские экономические санкции, введение контр-санкций. До середины 2014 года, цены на нефть оставались стабильными в диапазоне $105-115 за баррель. В сентябре 2014 года, цены на нефть пошли вниз, а к декабрю она упала до $60 за баррель. Падение цен на московское жилье в конце 2014 — начале 2015 года составил 55% в долларах и 15-20% в рублях. Рынок недвижимости отреагировал на кризис точно так же, как и в предыдущие годы: сокращение спроса, снижение темпов строительства, снижение рублевых цен, которые на фоне падения уровня жизни рос для большинства покупателей. Новым явлением стало растущее значение ипотечного кредитования, которое на самом деле спасает жилищного строительства в рецессию. Государство начало поддерживать разработчиков путем субсидирования ставки по ипотечным кредитам для приобретения нового дома.
Фото: "РБК-Недвижимость"
Зависимость цен на недвижимость от курса цен на нефть
Прямой зависимости цен на недвижимость от курса цен на нефть, но есть косвенные. Как пояснил профессор кафедры экономики и управления городским строительством РЭА им 2014. Г. В. Плеханова Геннадия Стерника, цены на нефть определяют платежеспособный спрос и стоимость жилья на несколько факторов:
"Нефть является основным экспортным продуктом РФ и тем выше доход от его продажи, тем больше денег вливается в отечественную экономику и рынок недвижимости, который является его неотъемлемой частью. Но не напрямую, а косвенно через фондовый рынок, увеличение прибыли государственных предприятий, рост доходов и т. д. Но в итоге увеличение средств на рынке приводит к росту цен на жилье. И наоборот, чем ниже цена нефти, тем меньше ликвидность в экономике и тем дешевле квадратный метр", — говорится в статье 2016 года портал "Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU".
"Например, рассмотрим ситуацию в 2008 году. В период с начала июля до конца декабря, цены на нефть снизились почти на 73%. Цены на жилье в этот период продолжали расти, спад начался только в ноябре и продолжались до сентября 2009 года, в то время как долларовые цены упали на 35%. Рублевые цены потеряли меньше — только около 10%", — рассказал на страницах РБК, руководитель аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости" Олег Репченко. Не очень долго после снижения цен на нефть, как специалист, я в марте—июне 2012 года. В этот сравнительно короткий период, цены на нефть упали на 25%. Цены на недвижимость начали снижаться два месяца: с мая по август квадратный метр подешевел на 10% в долларах. Цены рубля первыми отреагировали на рост на 9%, но к августу, примерно так же уменьшилась.
Снижение стоимости барреля приводят к ухудшению экономических показателей в стране, что в свою очередь влияет на покупательную способность населения, и, следовательно, снижается спрос на недвижимость. Колебания в стоимости нефти приводит к коррекции цен на жилье, динамика видимого шесть месяцев, пояснил, что в мае 2019 года, директор агентства недвижимости "Этажи" Ильдар Хусаинов.
Корреляция цен на нефть со стоимостью недвижимости
(Фото: По данным аналитиков агентства "Этажи")
Колебания цен на нефть влияют на самые богатые 10% россиян
Стоимость квартир в Москве наиболее сильно связано с динамикой заработной платы или дохода, а также колебаний цен на нефть и курса рубля к доллару, рассчитанная по футболу 2018 года, эксперты Центра макроэкономического анализа и краткосрочного прогнозирования (ЦМАКП) Владимир Сальников и Ольга Михеева. Зависимость цены на нефть и квартир в столице экономисты рассматривали в своей работе "модель ценообразования для прогнозирования динамики изменения цен на московском рынке недвижимости".
С ростом курса доллара "происходит одновременно скачок цен рубль [за квадратный метр], но в следующем месяце, при прочих равных условиях, цены идут вниз, воспроизведение порядка двух третей увеличится", - сказал экономисты. Ситуация, в которой ослабление рубля ведет к удорожанию квартиры, предполагает, что застройщики фиксируют цены на квартиры в долларах. Однако эта тенденция была прервана в середине 2015 года — начале 2016 года, когда "многие разработчики стремились, чтобы "отвязать" цену рубля к доллару" и даже пытались снижать цены, несмотря на ослабление национальной валюты, чтобы поддержать спрос. В то же время, продавцы вторичной недвижимости не решен, так что потребители переориентировались на первичный рынок квартир отмечалось экономистами.
При анализе изменения цен на жилье за год (с 2010 по 2015 гг.) на первый план также вышли не доход, "который кажется, влияет на стоимость недвижимости", - говорят авторы. Более точные измерения стали цены на нефть, которые были тесно связаны с изменением спроса на недвижимость, номинированных в долларах. Эксперты пришли к выводу, что колебания цен на нефть более точно отражают динамику доходов в верхней децильной группе населения (10% самых богатых россиян), члены которой формируют основной спрос на недвижимость.
Анализируя стоимость квартир, выраженная в рублях, также зафиксирован высокий эффект от масла, но не по курсу, а в сочетании с динамикой сбережений населения. И большую часть сбережений образуют граждан с самыми высокими доходами, - пояснил аналитик. Но динамика реальных денежных доходов в экономике в целом в принципе дает представление о бедных большинство (так как их больше), и благосостояние малообеспеченных граждан, а также отражает ценовую динамику нефти, и что она была драйвером роста своих доходов. В то же время, значительное влияние на ценообразование в области недвижимости, а также стоимость материалов.
Категория: Недвижимость
